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제 목 : 신탁을 활용한 금융솔루션(부동산담보신탁과 유언대용신탁)
등록일 : 2017-04-21 조회 : 430



최근 고객들의 다양한 금융 니즈를 해결하기 위한 금융 솔루션으로 신탁을 활용한 사례가 지속적으로 증가하고 있다. 이중 국내 고객들에게는 다소 생소하지만 향후 활용이 크게 증가될 것으로 예상되는 “부동산담보신탁”과 “유언대용신탁”에 대해 소개하고자 한다. 


Ⅰ. 부동산 담보신탁

최근 은행에서 기업여신 취급시 근저당권 설정 방식을 대신하여 신탁 고유의 장점 활용이 가능한 “부동산담보신탁”을 이용하는 사례가 증가하고 있는 추세이다. 부동산담보신탁이란 부동산의 소유자가 해당 소유권을 신탁회사(이하 ‘신탁겸영은행’ 포함)로 이전하고 신탁회사로부터 수익권증서를 발급받아 이를 대출금융기관에 제공하고 대출을 받는 신탁상품이다.


근저당권설정 방식과의 차이점

부동산담보신탁은 부동산 담보대출 취급 시에 일반적인 채권보전 방식인 근저당권 설정을 대신하여 신탁 방식을 활용하는 방식이다. 신탁기간 동안 부동산의 소유권은 신탁회사가 관리하게 되며, 해당 여신이 정상적으로 종료되거나 위탁자의 요청 시 언제든지 신탁을 해지하여 원소유자에게 소유권을 반환할 수 있다. 환가방법에 있어서는 근저당권의 법원 경매방식과는 달리 부동산신탁의 경우 신탁회사가 직접 공매방식으로 진행하고 있다.


근저당권설정 방식과의 차이점



부동산담보신탁 이용 시, 소유권을 신탁회사로 넘겨야 하는데 문제는 없을까?

신탁 이후 등기상 소유권은 신탁회사 앞으로 이전되나, 부동산에 대한 사용·수익 권한은 원소유자인 위탁자에게 귀속된다. 따라서 위탁자는 기존과 동일하게 신탁부동산에서 발생하는 운용 수익을 취득하고, 세금 및 제반 비용을 부담한다. 즉 소유권만 신탁회사로 이전될 뿐 실제 위탁자가 부동산을 소유한 것과 동하다. 다만, 재산세·종합부동산세 등의 세금 고지서가 신탁부동산의 납세의무자인 신탁회사로 발송되면 이를 신탁부동산의 실질 사용·수익자인 위탁자에게 전달한다. 
또한 신탁재산은 신탁법에 따라 보호받으므로 위탁자의 제3채권자들에 의한 신탁재산에 대한 (가)압류 등의 강제집행이나 경매가 금지되어 담보부동산의 안전성을 보장받을 수 있다. 이러한 장점을 활용하여 개발·신축사업을 추진하는 부동산에 대한 소유권을 보호하여 해당 사업을 안정적으로 진행할 수 있다. 다만, 재산세·종합부동산세 등의 당해세가 체납되는 경우는 강제집행이 가능하다.


부동산담보신탁의 장점

(절세 효과)
2014년 지방세법이 개정되면서 신탁법에 따라 수탁자 명의로 등기ㆍ등록된 신탁 재산의 경우 재산세 납부 의무자가 기존 위탁자에서 수탁자로 변경되었다. 또한 종합부동산세법상 종합부동산세 납세의무를 재산세 납세 의무자에게 부담시키고 있다. 고가의 여러 부동산을 보유하고 있는 고객이 어느 부동산을 신탁하는 경우 종합부동산세 과세표준 산정 시에 고객 보유분과 신탁회사 보유분이 각각 계산되므로 종합부동산세 과세표준 분리 효과가 발생한다. 이러한 분리과세로 인해 부동산신탁 이용 시, 경우에 따라 종합부동산세 절세효과가 발생할 수 있다. (정확한 세액은 세무전문가 상담을 통한 계산 필요)

(국민주택채권 매입비용 면제)
근저당권 설정 시 고객이 부담하는 국민주택채권 매입 비용이 신탁에서는 면제되므로 해당 비용을 절감할 수 있다.

(임차인 보호)
신탁 이후에도 위탁자는 신탁 부동산에 대한 사용·수익자로서 임차인과 직접 임대차계약을 체결할 수 있으며, 신탁회사의 동의/승낙을 득한 임차인은 선순위로 보호된다. 따라서 임차인 입장에서 신탁방식이 근저당권설정보다 유리하다. 


신탁등기가 제한되는 부동산

우선 (가)압류, 가처분 등의 소유권에 제한사항이 있는 부동산은 수탁이 불가하다. 이는 신탁 전의 원인으로 인하여 강제집행이 가능하기 때문이다. 또한 환가 처분에 제한이 있는 부동산의 수탁과 농지법상 제한으로 인하여 지목이 농지(전, 답, 과수원)인 경우도 신탁등기가 불가하다. 다만 예외적으로 건축허가를 득한 경우, 토지거래허가를 받은 경우, 도시지역 중 주거·상업·공업지역인 경우, 관할 관청에서 서면에 의해 토지가 실제 농지가 아님을 증명하는 경우에 한해서는 예외적으로 신탁등기가 가능하다. 마지막으로 산업단지 내 소지한 공장(산업용지 포함)의 경우 대·내외적으로 소유권을 이전 받는 신탁회사가 산업단지에 입주등록을 할 수 없는 관계로 신탁등기가 불가하다.
이와 같이 부동산담보신탁을 이용 시 신탁법과 해당 제도의 특성을 활용이 가능하여 고객 입장에서 다양한 혜택을 누릴 수 있어, 앞으로도 부동산담보신탁의 활용도는 증가할 것으로 기대된다.



Ⅱ. 세대를 이은 재산관리, 신탁을 통한 안전한 富의 이동, 유언대용신탁


유언대용신탁의 관심 증가

최근 유언장 작성 및 사전 증여의 단점을 보완할 수 있는 방법으로 “유언대용신탁”에 대한 관심이 높아지고 있다. 유언대용신탁은 신탁법 개정에 따라 2013년부터 도입된 신탁상품으로 위탁자가 신탁회사와 신탁 계약을 체결하면서, 위탁자 생전에 자신을 수익자로 지정하고, 위탁자 사후에는 배우자, 자녀, 제3자 등을 수익자로 지정하여 위탁자 사망 후 상속재산의 승계관리를 목적으로 한다. 

우리에겐 아직 생소하지만 미국에서는 유언대용신탁을 통해 상속을 하는 경우 제도적으로도 많은 시간과 비용이 소요되는 유언검인(Probate)제도2)를 면제해주고, 조건에 따라 세제 혜택도 부여하고 있어서 상속 수단으로 널리 활용되고 있다. 이웃나라 일본의 경우 비교적 최근인 지난 2009년에 유언대용신탁 상품이 출시되었으며 고령화의 급속한 진행 및 노후 준비에 대한 인식의 변화와 더불어 2015년 1분기 유언대용신탁 상품의 누적계약이 10만건을 초과할 정도로 가파르게 증가하고 있는 추세다. 이러한 일본의 증가추세를 보았을 때, 급속한 고령화가 진행되고 있는 우리나라도 향후 5~10년 내에 유언대용신탁이 상속의 주요수단으로 자리매김 할 수 있을 것으로 생각된다.


유언대용신탁의 장점

그렇다면 유언대용신탁으로 상속을 준비하는 경우 어떠한 장점이 있는지 살펴보자. 우선, 가장 큰 장점은 ‘간편성’이다. 유언장과 같이 작성에 엄격한 형식을 요구하지 않고, 금융기관의 계약서를 작성하는 수준이면 된다. 그리고 위탁자 생존기간 중에는 언제라도 계약의 내용(신탁재산, 수익자, 조건 등)의 변경이 가능하며, 중도해지의 요청도 자유롭다. 
두번째 장점은 금전부터 유가증권, 부동산까지 다양한 자산을 담을 수 있고, 고객별 요구 조건에 따라 다양한 플랜으로 설계가 가능하다는 것이다. 예를 들어 미성년자나 장애를 가진 상속인을 위해 부동산에서 발생하는 수익금을 생활비로 지급하고 일정기간이 지난 이후에 처분권을 부여하는 형태로도 설계할 수 있다. 또한 여러 세대를 걸친 수증자의 지정(수익자연속신탁)이 가능하다. 즉, 자녀를 제1수익자로 지정하고, 이들이 사망했을 경우의 제2수익자로 손자녀까지 한번에 연속적으로 지정할 수 있어서 부의 안정적 대물림이 가능하다. 
마지막으로 자산을 금융권에 위탁하고 운용함으로써 생전에는 재산 증식의 수단으로 활용이 가능하고, 사후에도 위탁자의 뜻대로 객관적이고도 투명한 관리/운용이 가능하다. 


향후 금융권의 주요 상품으로 자리잡을 것으로 기대

현재 ‘유류분 보전’이라는 법률상의 제한이 있음에도 불구하고, 유언장 작성 대비 계약의 간편성과 다양한 플랜으로 설계할 수 있다는 장점때문에 유언대용신탁의 가입은 지속적으로 증가할 것으로 예상된다. 신한은행은 '신한 미래설계 유언대용신탁'을 2013년부터 판매하고 있으며, 자녀들의 상속재산 다툼을 미연에 방지하고자 하는 고객부터 미성년 자녀가 있는 고객 및 손자녀에게 상속을 생각하시는 고객까지 가입문의가 증가하고 있다. 
가까운 영업점을 방문하면 본 상품에 대한 가입 및 상담은 물론, 상속과 관련된 세무 및 법률 서비스까지 받을 수 있다. 상속재산을 내 뜻대로, 세대를 이은 재산관리가 가능한 유언대용신탁은 향후 상속을 준비하는 주요 상품으로 자리잡을 것이다.